Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?

Die Nebenkostenabrechnung wird von Mieterinnen und Mietern jedes Jahr mit gemischten Gefühlen erwartet. Wird eine Nachzahlung fällig oder gibt es eine Erstattung? Nicht alle Posten, die der Vermieter in die Nebenkostenabrechnung aufnimmt, dürften dort stehen. Welche Nebenkosten der Vermieter abrechnen darf, zeigt dieser Beitrag.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Der Gesetzgeber macht genaue Vorgaben, welche Nebenkosten Umlage fällig sind, das heißt, welche Nebenkosten der Vermieter von den Mietern zurückverlangen kann. Welche Kosten dies sind, ist in den §§ 1 – 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bestimmt.

Wann sind Nebenkosten umlagefähig?

Auch hierzu macht der Gesetzgeber präzise Angaben. Nebenkosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart wurden. Das heißt, im Mietvertrag muss stehen, dass die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Dabei muss der Vermieter jedoch nicht jede einzelne Position der Nebenkosten aufzählen. Es reicht, den Begriff Betriebskosten in den Mietvertrag aufzunehmen. Darunter fallen alle gängigen und umlagefähigen Nebenkosten. Nur beim Punkt sonstige Betriebskosten sollte der Vermieter alle darunter fallenden Kosten einzeln aufführen. Weitere Informationen zu den Nebenkosten enthält objego.de/nebenkostenabrechnung-muster/

Überblick über die umlagefähigen Betriebskosten

Der Vermieter kann im Mietvertrag die folgenden Betriebskosten als umlagefähige Nebenkosten aufführen:

Grundsteuer für die Immobilie

Die Grundsteuer ist eine sogenannte laufende öffentliche Last des Grundstücks. Sie ist grundsätzlich umlagefähig.

Abwassergebühren

In der Betriebskostenverordnung werden Abwassergebühren als Kosten für die Entwässerung des Grundstücks bezeichnet. Hierunter fallen die Kosten für Schmutz- und Niederschlagswasser sowie die sogenannten gesplitteten Abwassergebühren.

In vielen Gemeinden und Kommunen werden die Abwassergebühren in Schmutzwassergebühren und Gebühren für das Niederschlagswasser aufgesplittet. Hierzu ist der Vermieter verpflichtet, sobald das Niederschlagswasser mehr als 12 % der Gesamtkosten für die Grundstücksentwässerung ausmacht.

Warme Betriebskosten

Alle Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung zählen zu den sogenannten warmen Betriebskosten. Wenn in einer vermieteten Immobilie mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung beheizt werden, dann müssen die Kosten für die Heizung zum großen Teil verbrauchsabhängig ermittelt werden. Genaue Angaben darüber, wie die Heizkosten abgerechnet werden müssen, enthält die Heizkostenverordnung.

Kosten für einen Aufzug

Die Kosten für einen Aufzug können die Mieter umgelegt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Personen- oder Lastenaufzug handelt. Die Kosten für den Aufzug können auch auf Mieter umgelegt werden, die ihn vielleicht gar nicht benutzen, weil sie beispielsweise im Erdgeschoss wohnen. Wichtig ist, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass diese Mieter den Aufzug nutzen. Zu den umlagefähigen Kosten bei einem Aufzug gehören der Betriebsstrom, die Pflege, die Prüfung der Betriebssicherheit und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft.

Müllabfuhr und Straßenreinigung

Der Vermieter darf die Kosten für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Nicht umlagefähige sind allerdings die Kosten für die Anschaffung der Mülltonnen durch den Vermieter.

Ungezieferbeseitigung und Gebäudereinigung

Wurde zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass das Putzen des Treppenhauses, der Waschküche oder des Aufzuges in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden darf, dann darf der Vermieter diese Kosten auch umlegen. Ebenso ist die Ungezieferbekämpfung wie die Beseitigung von Schaben, Ratten oder Motten im Gebäude und auf dem Grundstück grundsätzlich umlagefähig.

Kosten für die Gartenpflege

Die Kosten für das Gießen der Blumen oder das Mähen des Rasens kann der Vermieter auf die Mieter umlegen. Auch wenn Beete jedes Jahr neu bepflanzt werden, können diese Kosten auf die Mieter umgelegt und mit der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Nicht gedeckt sind die Kosten für Gartengeräte, die vom Vermieter getragen werden müssen.

Ebenfalls umlagefähig sind die folgenden Nebenkosten

• Kosten für Innen- und Außenbeleuchtung
• Haftpflicht- und Sachversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Antenne oder Kabelanschluss
• Waschräume
• Kosten für den Schornsteinfeger

Sonstige umlagefähige Betriebskosten

Unter diesem Posten können verschiedene Betriebskosten abgerechnet werden. Es muss sich jedoch um laufende Nebenkosten handeln, die im Mietvertrag genau festgehalten sind. Etwa die Kosten für die Wartung der Rauchmelder im Treppenhaus oder die Dachrinnenreinigung.